연방타임즈 = 이정진변호사

지역주택조합은 동일지역범위에 거주하는 주민이 아파트 등을 건설하기 위하여 조합을 설립한 후 직접 사업 시행의 주체가되어 진행하는 사업시행방식이다.  실질적으로는 부동산사업시행회사가 주축이 되어 하는 경우가 있고 일부 주민들이 모여 시작하는 경우도 있다. 지역주택조합은 조합원을 모집하는데 현재 법률상 무주택이거나 84㎥ 이하의 주택 소유자인 세대주만이 가입자격이 있다. 

지역주택조합은 조합원에게는 일반 분양가보다 낮은 가격에 내 집 마련의 기회가 될 수 있다고 홍보하며 조합원을 모집하고 조합원들은 초기 가입금 및 분담금을 시기별로 납부하게 된다. 
지역주택조합이 최초 안내한 조합원 분양가 등을 살펴보면 인근 아파트 가격과 비교했을 때 매우 매력적인 가격이라고 할 수 있다.  그래서 투자목적으로 들어가는 이들도 많다. 

그런데 모든 일이 처음 안내대로 되는 것은 아니다. 지역주택조합은 법인으로 하나의 사업시행자이고 사업구역 내 토지를 매입해야할 뿐 아니라 조합을 운영하기 위한 각종 자금이 들어간다. 그래서 사업추진 시간이 길어질수록 토지 매입비가 올라가고 운영비 및 공사비도 올라가기 때문에 최초 가입시 안내한 조합원 분양대금이 유지되는 것은 현실적으로 매우 어렵다고 할 수 있다. 사업추진시 시간이 경과함에 따라 조합원은 추가분담금이라고 하여 증가된 금액을 나누어 분담하여야 한다. 

그래서 추가분담금 문제로 지역주택조합은 사업이 지체되고 급기야 유야무야되는 경우도 없지 않다. 

대구 수성구에서 사업 추진 이후 10년만에 준공하는 아파트 역시 지역주택조합 형태로 진행되었다. 조합원의 분담금은 최초 조합원 분양가의 50%에 이르렀다. 이 지역주택조합은 실패하지 않았고 결과적으로 보면 성공한 케이스로 분류할 수 있다. 아파트 가격이 조합원들이 납부한 분양대금과 추가분담금을 합한 금액 이상을 형성하고 있기 때문이다. 

 그러나 사업 추진이후 아파트를 준공하기까지 조합원들의 마음고생은 이루 말할 수 없었을 것이다. 일부 조합원들은 손실을 보더라도 조합 탈퇴를 원했고 남은 조합원들은 조합원들의 탈퇴를 용인하지 않았다. 둑이 한 번 무너지면 걷잡을 수 없기 때문이다.
이 조합이 사업을 끝까지 진행할 수 있었던 것은 대부분의 조합원이 부동산 가격이 상승하기 직전에 가입하였기 때문이다. 사업을 추진한 이후 부동산 가격이 급등하기 시작하였고 조합원들이 추가분담금을 내더라도 가격은 그 이상으로 상승하므로 최종적으로 손해를 보지 않는다는 믿음이 있었다.

 그러나 현재 지역주택조합들은 위와 같은 사례가 나오기 어렵다. 공사비는 더욱 증대되어서 조합원들이 추가분담금을 낼 경우 오히려 일반분양가보다 못한 경우가 발생할 수 있다. 더욱이 조합원들은 가입비와 분담금을 사업 도중에 먼저 내야 하기 때문에 이 비용에 대한 금융비용도 고려하지 않을 수 없다. 사업실패시 손실은 두말할 것도 없다. 

 이래서 지역주택조합은 원수에게 추천하라는 말이 있다. 
 사업의 취지는 좋다 하더라도 사업을 진행하면서 조합원들의 총의를 모으기도 어렵고 모두 한마음으로 분담금을 내기를 기대하기도 어렵다.
 
 내 집 마련을 싸게 한다는 것은 그만큼 리스크가 매우 큰 법이다. 

이정진변호사

경력
서울대학교 공과대학 (전기공학부)
서울대학교 행정대학원 (정책학 석사)
사법시험 50회 – 사법연수원 40기 
전) 아시아어뮤즈 기획마케팅팀
전) 현대자동차 법무실 기획팀
전) 대구지방변호사회 총무이사
전) 대구지방국세청 심의위원
현) 사회복지법인 대구생명의전화 이사
현) 사단법인 대경융합산업발전협회 이사
현) 법무법인 세영 파트너 변호사