연방타임즈 = 이효주 기자 |

정부가 PF리스크 관리 강화를 위해 다양한 제도를 검토 중인 가운데 프로젝트리츠 제도 도입이 조달 리스크를 완화할 대안이 될 수 있다고 판단하고 한국신용평가가 PF 위기 해소를 위해 조달 구조의 전면적인 개편이 필요하다고 평가를 내놨다.

한국신용평가는 27일 최근 '부동산PF 조달구조 개선의 방향 및 영향, 프로젝트리츠의 활용' 보고서를 발표했다고 밝혔다. 보고서를 통해 국내 부동산 PF 위기의 반복의 원인이 낮은 자본비율과 높은 보증 의존도, 단기적 자금조달 구조에 있다고 진단했다.

2021년부터 2023년까지 PF 사업장의 평균 자기자본 조달 비율은 3.2%에 불과했다. 반면 미국과 일본 등 해외 주요국은 30~40%에 달했다.

또 국내 PF는 대부분 단기성 브리지론이나 유동화증권을 통해 조달되는 구조라 상환 리스크가 크다고 봤다. 2022년 강원중도개발공사의 기업회생 이후 PF 유동화 시장이 급격히 위축된 사례가 대표적이다.

당시 PF론을 기초로 발행된 ABCP가 지급 이연되는 상황이 발생하자 PF론을 기초로 한 유동화증권 발행 규모가 급감했다. 짧은 만기 구조로 인해 만기가 몰리면서 리파이낸싱 자금 조달이 어려워지는 악순환이 나타난 경험이 있다.

정부는 금융권의 PF 리스크 관리 강화와 PF 사업의 자본확충에 초점을 맞추고 제도 개선을 추진 중이다. 자본 확충과 관련해서는 현물 출자시 양도차익 과세납부 이연 등을 통해  PF 자기자본 비율을 제고하는 안과 함게 개발사업 중심의 프로젝트리츠 제도 도입도 고려되고 있다.
 

한국신용평가는 이 가운데 부동산 개발과 운영을 아우를 수 있는 '프로젝트리츠'를 새로운 자금 모델로 주목했다. 리츠는 구조적으로 자기자본 비율이 높고 장기 자금조달이 가능해 PF의 단기차입 문제를 보완할 수 있기 때문이다.

다만 프로젝트리츠는 개발 단계에선 수익이 발생하지 않아 현금흐름 확보가 어렵고 신용도가 낮아 자금조달 비용이 높을 수 있다는 점은 제도 활성화에 걸림돌로 여겨진다.

이러한 제약 요인을 해소하기 위해선 자산 다각화와 리츠 대형화가 필요하다고 진단했다. 한국신용평가는 "부동산PF 시장은 국내총생산(GDP)의 약 13%를 차지하는 건설투자와 직결되는 만큼 안정적인 제도 개편이 시급하다"며 "정부의 규제 강화와 함께 대안적 조달모델 확보 간 균형 있는 추진이 필요하다"고 강조했다.