연방타임즈 = 이효주 기자 |

정부가 21일 수도권(서울·경기·인천) 주요 지역을 외국인 토지거래허가구역으로 지정한다고 발표하면서 부동산 규제로 내국인이 역차별받는다는 논란이 상당 부분 해소될 것으로 전망된다.

국토교통부는 이날 국세청·금융정보분석원(FIU)과 합동으로 서울시 전역, 경기도 23개 시·군, 인천 7개 구를 외국인 토허구역으로 지정하는 내용의 대책을 발표했다.

한국의 부동산 시장이 외국인 투자자들에게 상대적으로 관대한 제도 하에 운영되어 왔다는 지적이 이어지면서, 정부가 이를 개선하기 위한 제도 개편에 나서고 있다.
최근에는 사전 허가제, 실거주 의무 부과, 상호주의 적용 등 외국인의 부동산 취득 및 보유에 대한 법적 장치 마련이 본격화되며, 시장에 적지 않은 파장이 예상된다.

현행 「부동산거래신고 등에 관한 법률」에 따르면, 외국인은 내국인과 동일한 조건으로 부동산을 매입할 수 있으며, 계약 체결 후 60일 이내에 신고만 하면 거래가 유효하다.
이는 미국, 중국, 캐나다, 호주 등 다수 국가에서 외국인에게 부동산 취득에 허가제 또는 제한을 두는 것과는 대조적이다.

외국인 부동산 보유는 매년 증가 추세다. 국토교통부에 따르면 2024년 말 기준 외국인이 보유한 국내 주택 수는 약 10만 2,000호로, 이 가운데 약 23%는 서울에 집중돼 있다.
특히 일부 외국인이 투기 목적으로 다수의 고가 주택을 매입하거나, 전세를 활용한 갭투자에 나서는 사례가 발견되며 논란이 됐다.

이에 따라 서울시와 국토부는 외국인의 부동산 거래에 대한 자금 출처 조사 및 실거주 확인 절차를 강화하고 있다.
올해 하반기부터는 일정 지역에서 외국인이 부동산을 매입할 경우, 4개월 내 실거주 및 최소 2년 이상 거주 의무를 부과하는 제도가 시범 시행될 예정이다. 위반 시 과태료 부과, 거래 취소, 재산세 중과 등 제재가 뒤따른다.

정치권에서도 대응이 본격화됐다. 국민의힘 김은혜 의원은 2025년 7월, 외국인이 부동산을 매입하려면 사전 허가를 받도록 하는 법안을 대표 발의했다.
해당 법안은 특히 **‘상호주의 원칙’**을 명시해, 외국인의 모국에서 한국인의 부동산 취득이 제한될 경우, 동일하게 한국 내 부동산 취득을 제한하는 내용도 담고 있다.

김 의원은 “지금까지 한국의 제도는 외국인에게 지나치게 관대했고, 이는 내국인과의 형평성을 무너뜨려 시장 불균형을 초래해왔다”며 “선진국 수준의 통제 시스템 도입이 필요하다”고 밝혔다.

시장 전문가들은 이번 제도 변화가 단기적으로는 외국인 수요 감소로 이어질 수 있지만, 중장기적으로는 내국인과 외국인 간의 거래 형평성 회복, 투명한 시장 조성에 긍정적인 효과를 줄 것으로 분석한다.

한 부동산 연구원은 “외국인의 투자 수요가 서울 강남권, 제주도, 부산 해운대 등에 집중되고 있는 만큼, 규제가 가시화되면 해당 지역의 거래 감소 및 가격 안정화 효과도 기대된다”고 말했다.