연방타임즈 = 이효주 기자 |

지난해 서울 아파트 경매 낙찰가율이 2021년 이후 최고치를 기록했다. 정부가 집값을 잡기 위해 고강도 규제(10·15 대책)를 내놓은 이후 반대급부로 규제를 피할 수 있는 경매 시장으로 투자 수요가 몰린 결과다. 

4일 지지옥션에 따르면 지난해 서울 아파트 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 평균 97.3%를 기록해 2021년(112.9%) 이후 4년 만에 가장 높았다.

특히 12월 서울 아파트 낙찰가율은 석 달 연속 100%를 넘기며 2022년 6월 이후 최대를 기록했다. 서울 아파트 경매는 집값이 급등했던 2021년 낙찰가율 100%를 넘었다가 이후 집값이 하락하며 2023년에는 낙찰가율이 평균 82.5%까지 하락했고, 2024년에 92.0%까지 반등했다. 지난해 다시 5.3%포인트 상승했다.
 

6·27대책 등 정부의 강력한 대출 규제에도 불구하고 집값 상승세가 지속되면서 경매 시장도 달아오른 것이다. 10·15대책으로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶였고, 관할 구청의 거래 허가를 받지 않아도 되고 갭투자도 가능한 경매로 투자자들이 몰렸다.
 

서울 아파트 낙찰가율은 2023년 82.5%까지 떨어졌으나, 2024년 92.0%로 반등한 뒤 지난해 5.3%포인트 더 오르며 상승세를 굳혔다. 특히 지난해 12월 낙찰가율은 102.9%를 기록, 3개월 연속 100%를 웃돌며 2022년 6월 이후 3년 6개월 만에 최고치를 기록했다.

이 같은 과열 양상은 정부 규제에서 비롯됐다는 분석이다. 10·15 대책으로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정되자, 일반 매매 시장은 거래 절벽을 맞았다. 실제 서울 아파트 매매량은 지난해 9~10월 8000건대에서 대책 발표 후 11월 2786건으로 급감했다.

반면 경매는 토지거래허가를 받을 필요가 없고 실거주 의무 없이 전세를 낀 ‘갭투자’가 가능하다 보니 투자자가 대거 몰렸다.

이에 따라 경매 경쟁률도 치솟았다. 지난해 평균 응찰자 수는 8.19명으로 2017년(8.72명) 이후 8년 만에 최다였다. 낙찰률(경매 진행 건수 대비 낙찰 건수) 역시 49%에 달해 경매 물건 2건 중 1건이 주인을 찾았다.

지역별로는 ‘강남 3구’와 ‘한강벨트’ 쏠림 현상이 뚜렷했다. 25개 자치구 중 낙찰가율 100%를 넘긴 곳은 총 9곳이었다. 성동구가 110.5%로 1위를 차지했고 강남구(104.8%), 광진·송파구(102.9%)가 뒤를 이었다. 영등포·동작·중구·마포·강동구도 낙찰가율 100%를 웃돌았다.

주요 고가 낙찰 사례도 해당 지역에 집중됐다. 지난해 최고 낙찰가율은 11월 성동구 금호동3가 ‘두산아파트’(전용 60㎡)로, 40명이 몰린 끝에 감정가의 160.2%인 13억3750만원에 낙찰됐다. 강남구 압구정동 ‘미성아파트’(전용 106.5㎡)는 감정가보다 18억원 높은 52억822만원(낙찰가율 153.2%)에, 성수전략정비구역 호재가 있는 성동구 성수동2가 ‘청구강변아파트’(전용 60㎡)는 150.6%인 27억5500만원에 새 주인을 찾았다.